Por Gervasio Muñoz
(Nota publicada en “Haroldo. La revista de Conti” el 29/09/2023)
Desde que la Dictadura Cívico – Militar destruyó la regulación que había diseñado el por entonces Coronel Juan Domingo Perón en 1943, nunca más fue posible recuperar el poder del Estado para garantizar que el acceso a la vivienda a través de un alquiler sea un derecho y no simplemente un negocio. El lobby inmobiliario, cada vez con más poder.
La última dictadura cívico militar fue un tajo profundo que dividió para siempre la historia del acceso a la vivienda como un derecho.
Garante de los que viven de rentas, Videla y Martínez de Hoz terminaron con un régimen de protección de los alquileres que, con idas y vueltas, se mantuvo desde 1943 en adelante.
La Argentina fue baluarte de la defensa inquilina a partir de las políticas que implementó el general Perón desde la secretaría de Trabajo y desde la Presidencia: los contratos se mantienen, nadie queda en la calle y la renta será la más baja de la historia.
Ningún gobierno civil fraudulento o militar de los 60 se atrevió a quebrar el acceso justo por alquiler de vivienda que fue maldecido por las editoriales de La Prensa y La Nación durante décadas.
Recién en 1978 se puso en marcha el negocio de rentas sin intervención del Estado; o mejor dicho la desregulación del alquiler. Entre las medidas económicas de la dictadura cívico-militar se determina: el Estado no regulará el precio del alquiler y la política de vivienda será que la construcción no pague impuestos.
Por eso: la libertad para obtener renta infinita de las viviendas, cobrar meses por adelantado, o exigir dólares para alquilar el inmueble ha sido una gracia que le dio la última dictadura cívico militar al negocio inmobiliario. Para el año 1982 todas las viviendas en Argentina se comercializan en dólares.
Y por supuesto todo esto la dictadura lo hizo con represión y desapariciones. Muchos integrantes del Movimiento de Inquilinos Peronistas fueron asesinados y muchos otros aún se encuentran desaparecidos. Por su memoria, por reivindicar su lucha es que también nos organizamos los inquilinos y las inquilinas de todo el país.
Collage: Juan del Marmol
La democracia actual
El 83 fue el retorno de los que habían sido expulsados de la ciudad: los 250.000 habitantes de las villas miserias erradicadas por el dictador brigadier Cacciatore, que buscaban trabajo y vivienda, lugar donde asentarse y poder descansar dignamente. Fueron los años de reconstrucción de los barrios populares y la ocupación de casas vacías.
Pero el golpe de mercado que una vez más se había producido por la proximidad de las elecciones (el retiro de viviendas para alquilar fue masivo en el 82), aceleró la discusión de una nueva ley de alquileres en el flamante Congreso Nacional de 1984
La ley alfonsinista -que se mantuvo hasta el 2015- fue debatida entre discursos culposos y negacionistas de los derechos que el Estado había garantizado a los inquilinos desde 1943 hasta 1976. El mercado había conquistado a la representación política, dominada por la nueva configuración del país: endeudado, desindustrializado y empobrecido.
La ley votada en 1984 apenas si pudo frenar el abuso de pedir meses por adelantado para poder alquilar, y la usura dolarizada (cobrar el alquiler en moneda extranjera). Pero los condicionamientos de la deuda externa y la hiperinflación tiraron por la borda a la ley de alquileres.
El mercado, una vez más, se puso en línea con el resto de la renta especulativa y a fines de 1987 el Congreso votó una emergencia, en un contexto de caída pronunciada de los ingresos: reducir un 10% el ajuste de la renta por alquiler de vivienda.
Las elecciones del 89 pusieron blanco sobre negro –nuevamente- la actitud del mercado inmobiliario. Por segunda vez –como en el 83- retiraba viviendas, las dejaba vacías, supeditando el negocio a la posibilidad que el peronismo vuelva al gobierno. La oferta de viviendas, en vísperas de las elecciones que le dieron el triunfo a Carlos Menem, cayó un 80%.
El alfonsinismo entregó anticipadamente el gobierno, en un contexto hiperinflacionario, con propuestas de congelamiento de los alquileres de parte de los senadores peronistas, y un Banco Hipotecario que prácticamente se declaraba en quiebra.
El mundo tambaleaba ante la caída de la Unión Soviética y empezó a predominar la convicción que solo el capitalismo global garantizaba la subsistencia de los Estados Nacionales. El Banco Mundial hacía sus recomendaciones: ¡que los gobiernos se retiren de la construcción de viviendas, que deje hacer al mercado!
Argentina comenzó a transitar el período más liberal de su historia, con un desmantelamiento del Estado que significó más de cien empresas públicas privatizadas, extranjerización de los servicios esenciales (luz, gas, agua), y desregulación de las actividades económicas privadas (desarticulación de las áreas del Estado que controlaban y sancionaban las áreas estratégicas de la economía).
En abril de 1991 comenzó a regir la dolarización de la economía, el experimento de la convertibilidad que estallará diez años después. La paridad entre el peso y el dólar redujo bruscamente la inflación, toda la inflación… menos la de la renta de viviendas, que en un año había duplicado el índice de precios al consumidor demostrando así que sin inflación pero con el mercado del alquiler desregulado, los precios de los alquileres aumentarían velozmente.
La década menemista introdujo nuevas formas de vida y segregación social: los hipermercados de capitales foráneos habilitados en los grandes centros urbanos, el shopping exclusivo, los barrios privados en la provincia de Buenos Aires, la proliferación de constructoras de vivienda privada y vacía en la Capital Federal, el despliegue de autopistas sin límites y con peaje privado.
En 1980 había un millón de viviendas vacías, para 2001 ya se duplicaba la cifra.
Pero el final de la década trajo resultados nefastos, no solo en la tasa de desempleo y la habitación en asentamientos y villas miserias, también en un fenómeno inédito: el alquiler de habitaciones en los barrios populares.
Si la dictadura cívico militar aplastó los derechos respetados desde el primer peronismo, el menemismo le liberó al mercado inmobiliario las herramientas para extraer la mayor renta una vez más.
Se crearon los convenios de desocupación (para realizar de forma express los desalojos) y los seguros de caución (para someter a los inquilinos a la presión del sistema financiero). Pero especialmente, el alquiler fue el gasto principal, el aumento mayor que sufrieron los trabajadores durante la década de convertibilidad.
El final de la década fue con cambio de collar (De la Rúa) pero el dueño se mantuvo vigilante y ajustador como siempre. Cuando el Fondo Monetario Internacional decidió no transferir los más de 1.260 millones de dólares que esperaba el gobierno, mientras los fondos buitre esperaban su parte, el gobierno cayó después de congelar el retiro de los depósitos bancarios.
La crisis del 2001 – Se vende
Y explotó la crisis de diciembre de 2001, entre pobres de empleo, de consumo e ingresos, y ahorristas de dólares que golpearon las puertas de los bancos para recuperar lo suyo. El alquiler se pagaba por día, juntando la diaria, hasta que el Congreso se decidió a legislar: seis meses de tregua para los inquilinos –manteniendo el precio pesificado- y después “arreglátela como puedas”.
La recuperación económica -una vez producida la gran devaluación del 2002- generó un efecto espiral en el mercado de la vivienda. En 2003 comenzó el boom inmobiliario de construir sin restricciones, viviendas lujosas en lugares donde el valor del metro cuadrado se va a reproducir fácilmente gracias a la infraestructura pública. Los desarrolladores inmobiliarios –que padecen el pago de impuestos-, compran terrenos y construyen allí donde el Estado garantiza mejor transporte, seguridad, iluminación, espacios verdes, infraestructura urbana. El Estado les apalanca el negocio, les abre las puertas a la mayor rentabilidad, sin compensación alguna ni condicionamientos. Pueden construir, pero el Estado no fija reglas para su comercialización: precio de alquiler, metro cuadrado, zona, etc.
Los dólares del colchón, pero sobre todo los del excedente sojero y del agronegocio en general se vuelcan a la compra de tierra urbana, a la construcción y a la especulación. Lo que no rinde lo necesario, se deja vacío. La Argentina de la vivienda dolarizada, empezó a destacarse en otro rubro: la vivienda deshabitada. Entre la dictadura -que terminó con el régimen de regulación peronista- y 2001, la cantidad de viviendas desocupadas pasaron de 1.100.000 a más de 2.300.000. De la función social de la vivienda a la propiedad privada inalienable.
El kirchnerismo inicia su gestión con una fuerte inyección de recursos a los bolsillos trabajadores, que en el caso inquilino rápidamente se ven transferidos a las cajas de caudales rentistas. Algo que advierte el gobierno y modifica por unos meses (ya que la indexación del alquiler se venía haciendo por el salario).
El boom inmobiliario
A fines del 2005 el alquiler volvió a liderar el ranking inflacionario. Si bien en 2002 el Congreso había ratificado que no se podía indexar los contratos –durante su vigencia, es decir en ese momento los 24 meses tenían que conservar el mismo valor de alquiler-, ya se firmaban con cláusulas indexatorias del 15% semestral.
Finalmente, el mercado instaló fuertemente el discurso del derecho a la ganancia neta de una inversión que se comparaba con otros activos financieros y no con el valor de uso que históricamente había tenido la vivienda.
Faltaban años para que desde las organizaciones inquilinas empezáramos a disputar el sentido, el lenguaje y los intereses que se esconden detrás del negocio inmobiliario.
La vivienda deshabitada, la compra de tierra urbana, la construcción indiscriminada en las ciudades capitales del país –sin regulación ni planificación alguna- generaron la atención de la AFIP en 2007. Había que blanquear el negocio, ¿quiénes eran los tenedores de ese negocio que se multiplicaba?
Los medios de comunicación que también se habían diversificado hacia el agronegocio y la renta urbana, reaccionaron con toda la cadena de corporaciones que se mueven detrás de la estafa organizada del alquiler: inmobiliarias, administradores, colegios de abogados, financieras y bancos, compañías de seguros, la cámara de la construcción; todos reaccionaron en defensa de la propiedad privada y acabaron con la pretensión del Estado.
Insistirá Felisa Miceli y también Kiciloff, con medidas y resoluciones que una y otra vez serán archivadas o prorrogadas por la reacción no solo de los mayoristas de la renta inmobiliaria sino también de los propios funcionarios que rodeaban la gestión de los ministros de Economía.
El Registro de Propietarios de Viviendas en Alquiler -2007- fue desmentido por el secretario de Comercio, que además se juntó con todas las cámaras inmobiliarias y los bancos privados para anunciar maravillosas posibilidades de compra de vivienda a través del crédito hipotecario, pero que en pocos meses quedó totalmente borrado del acceso posible y también de los medios de comunicación.
El mercado no se dormía, y las legislaturas provinciales les concedieron la creación por ley de colegios públicos para que el lobby se organizara mejor. En la ciudad de Buenos Aires, con el seguro ascenso del macrismo al gobierno, se creó el Colegio de Corredores Inmobiliarios, con la encantadora facultad de controlar y sancionar a sus propios matriculados, así como fijar sus honorarios, salvo la retribución que tendrá por alquiler de vivienda, que será fijada por ley: un mes por cada contrato de alquiler que se firme será para el intermediario.
Una vez que se sentaron en el Colegio, se dedicaron a organizar la estafa sobre los inquilinos, empezando por la retribución, la comisión inmobiliaria se duplicó y durante años los trabajadores que alquilamos le transferimos a las inmobiliarias miles de millones de pesos, ilegalmente, por imposición del mercado, y que ningún organismo público se propuso recuperar.
Si la tensión se ubicaba en los mismos organismos fiscalizadores que se decidían a saber quiénes estaban detrás de tantos negocios inmobiliarios, en el Senado también ocurrió un incidente histórico, cuando la senadora Teresita Quintela, de la provincia de La Rioja, presentó un proyecto que traía a la memoria inquilina los mejores recuerdos de la regulación peronista.
Quintela propuso crear un organismo público estatal de Viviendas para Alquilar, dentro de la órbita del Ministerio de Economía, y un Registro Nacional de Viviendas Alquiladas. La senadora riojana fue a fondo con la tradición iniciada por el Coronel Perón, agregando la necesidad de una comisión asesora representada por inquilinos, constructores y la facultad de Arquitectura. Ningún intermediario ni usurero.
El plazo de los contratos los ampliaba a 5 años con renovación automática (es decir hasta 10 años). El precio también fue regulado estrictamente por el proyecto de ley de la senadora del Frente para la Victoria: el ajuste se hará anualmente de acuerdo con el valor fiscal de la propiedad, nada de mercado.
Para los gastos inquilinos en servicios públicos y expensas, les fijó un límite, un porcentaje sobre la renta; el resto lo debía pagar el rentista. Prohibido cobrar comisión inmobiliaria a los inquilinos, en todo el país.
La reacción fue organizada por el diario La Nación y el presidente del mismo bloque del Frente para la Victoria: el ahora ultra conservador y dirigente macrista, Miguel Angel Pichetto, que se comprometió públicamente a archivar el proyecto de la senadora riojana.
Inquilinos Agrupados
Desde ese lugar, de entender que el mercado estaba organizado y sus negocios eran transversales en las propias instituciones donde íbamos a tocar la puerta, empezamos a reconocer que había que pelear desde los filos o las fronteras de un negocio que se hizo cada vez más voraz y ambicioso. Desde ahí, desde empezar por los intereses de los que ponían la cara por el negocio rentista, empezamos a organizar la reacción inquilina.
A principios de 2016 presentamos el proyecto de ley de alquileres que propone que el Estado vuelva a regular el precio. No tardó en revivirse una discusión, que como habrán interpretado en párrafos anteriores, recorre la historia de nuestro país.
Es que la Ley de alquileres condensa dos disputas centrales y profundamente actuales. Por un lado las organizaciones inquilinas planteamos que el Estado repare lo que la dictadura estableció: El Estado tiene que volver a decidir los precios de los alquileres para que la vivienda deje de ser un negocio, por otro lado el poder económico necesita que se termine la Ley de alquileres para que sea el mercado inmobiliario el que decida, otra vez, quién puede acceder a la vivienda y quién no.
Es una condición fundamental para garantizar el bienestar del conjunto de los trabajadores que el acceso a la vivienda sea un derecho real. Porque no habrá un país justo y digno, mientras diez millones de trabajadores y trabajadoras destinemos casi todo nuestro salario al pago de un alquiler. Y no seremos un país igualitario mientras la vivienda siga dolarizada desde la ultima dictadura.
Aunque suene incómodo seguiremos repitiendo: la vivienda no puede ser un negocio.
(*) Gervasio Muñoz. Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, referente de la organzación Inquilinos Agrupados y Secretario de Formación de la CTA Ciudad.
